Правовое регулирование сделок с земельным участком


Купля-продажа и аренда земли Введение к работе Актуальность темы и состояние ее научной разработки. Земельная реформа, необходимость которой была обусловлена кризисом советской экономики, вызвала оживленную дискуссию по вопросам совершенствования земельных отношений в стране. В этой дискуссии участвовали и продолжают участвовать не только юристы, но и ученые многих других отраслей науки - экономисты, социологи, политологи и др.

Полезно знать:
Первоочередное право на аренду земельного участка инвалидам

В обилии проблем земельной реформы в Российской Федерации становление и развитие правового института сделок с землей приобрел частный характер, оказавшись на заднем плане дискуссии. Но на самом деле причины появления этого института и закономерности его развития уходят своими корнями в общие проблемы земельного строя страны. При монополии исключительной государственной собственности на землю речи о земельны: Более того, сами слова "сделки с землей" были изгнаны из лексикона научной юридической литературы того времени.

Если же подобные сделки совершались, то лица виновные в этом карались по всей строгости тоталитарного режима. С введением в практику новым российским законодательством частной и муниципальной собственность на землю создается рынок земли и поэтому земельные сделки становятся реальностью.

Земля, будучи ранее объектом административных отношений, стала в ходе реформы экономической ценностью - имуществом, которое оказалось вовлеченным в сферу товарного рыночного обращения. С одной стороны, земельные отношения были и остаются предметом внимания со стороны земельного законодательства, с другой стороны, они начинают регулироваться нормами гражданского права. Так, в Гражданском кодексе Российской Федерации имеется Глава 17 "Право собственности и другие вещные права на землю", но ввод ее в действие откладывается до принятия нового Земельного кодекса.

ГК РФ регулирует не только вещные права на землю, но и договоры, связанные с землей, что пока не получило своего разрешения, как и многие другие вопросы. Сложившееся положение нельзя считать конъюнктурным, поскольку оно отражает растущее понимание б обществе и структурах власти экономической ценности земли - ценности, которую на протяжении многих десятилетий и гражданское, и земельное законодательство недооценивало или даже прямо игнорировало.

Поэтому и законодателям, и правоохранительным, и правоприменительным органам надо считаться с тем, что регулирование хозяйственных поземельных отношений опирается на обе отрасли права - как на гражданское, так и на земельное. Однако при зтом могут возникать и уже возникают трудности, связанные с такой раздвоенностью правового регулирования. Возникают вопросы, какая из этих двух отраслей права имеет приоритет при регулировании земельных отношений, а какая выполняет вспомогательную роль.

Можно ли 6 пользоваться нормами одной отрасли для восполнения пробелов в другой; как быть в случае коллизии норм и др. Разумеется, не исключен вариант, при котором хозяйственные земельные отношения будут правовое регулирование сделок с земельным участком Гражданским кодексом, а все прочие, в особенности управленческие отношения - Земельным кодексом. Но это невозможно четко разграничить, а главное - при этом может быть утрачена земельная специфика регулируемых отношений и Земельный кодекс превратится в административный.

Далее, хозяйственные отношения по поводу земли далеко не всегда укладываются в стандартные хозяйственные отношения, регулируемые гражданским правом. Например, ограничения в пользовании землей, накладываемые на ее владельцев в общественных интересах, как правило, не имеют аналогов в гражданском праве.

Правовое регулирование сделок с землей

Но дело заключается не только в выяснении соотношения регулятивной силы двух отраслей права. Поскольку земельные отношения имеют свою специфику, требуется более четкое представление по поводу того, какими методами следует их регулировать.

Сделки с недвижимостью Правовое регулирование с учетом изменений гражданского законодательства

Так, земельное право не отказывается от методов административного регулирования, тогда как для гражданского они чужды. Если сделки с землей имеют чисто имущественный характер, то "дух" гражданского права должен преобладать и в соответствующих нормах земельного законодательства. Если же такие сделки в тех или иных случаях подчиняются односторонним предписаниям государства, то для соответствующею регулирования подходят в основном только нормы земельного законодательства.

Приведенные непростые вопросы не получили еще освещения в правовой литературе. В какой-то мере это объясняет существующим "отраслевым" делением исследователей на цивилистов, административистов и так далее.

Между тем, сложный характер земельных правоотношений во многих случаях требует устранения имеющихся "барьеров" в науке права и проведения комплексного исследования. Настоящая диссертация представляет собой попытку именно в этом направлении.

Между тем, земельное право, как и другие отрасли природоресурсового права, является предметом ведения как Российской Федерации; так и ее субъектов. Таким образом, регулирование земельных отношений оказывается не только разноотраслевым, но и разноуровневым применительно к органам власти.

Правовое регулирование сделок с земельными участками 3 страница

Это увеличивает риск появления коллизионных норм. Возникают и другие вопросы, порожденные земельной реформой в стране.

Правовое и социально-экономическое значение сделок с землей

Основная идея заключается в том, что рыночные отношения не должны обходить землю. Только при условии, что государственный интерес будет дополнен частным или общественным интересом, можно ожидать, что задачи охраны, рационального использования и улучшения земли получат свое правильное разрешение-Множество правовых проблем, возникающих на практике, привлекло пристальное внимание ученых юристов различных отраслей права, 8 особенно представителей теории гражданского и земельного права.

Настоящее исследование в значительной степени облегчается уже имеющимися в юридической литературе разработками по проблемам применения гражданского права при регулировании земельных отношений Г.

Взгляды на природу земельных отношении, как имущественных были сформулированы еще в 50-60 годах учеными-юристами, пытавшимися по новому определить содержание этих излишне политизированных отношений, что потребовало бы коренную ломку существовавшего тогда земельного строя в стране С.

Но эти взгляды не получили поддержки у официальной экономической и юридической науки. Слишком сильны были позиции сторонников командно-административных решений всех, в том числе и земельных вопросов советской экономики. Положение в обществе и науке резко изменилось с началом земельной реформы в стране. Наметилось сближение взглядов ученых-цивилистов и специалистов земельного права, признавших земельные отношения имущественными.

Как представляется, развитие сделок с землей, которое предусмотрено законами аграрно-земельной реформы, идет в двух основных направлениях. Учитывая экономическую ценность земель, причастные лица будут 9 совершать с землей так называемые возмездные сделки, материальные выгоды от которых должны получать обе стороны.

Поскольку сделки имеют тенденцию передавать материальные ресурсы из рук менее эффективного их обладателя в руки более эффективного, от сделок с землей должны выигрывать не только их участники, но и общество в целом. Таконо первое направление, которое призвано обеспечивать законодательство. Участниками подобных сделок будут в первую очередь частные лица и их объединения. Но получение дохода от сделок с землей должно привлекать и органы власти, имеющие право распоряжаться государственной землей, Поэтому возмездные сделки с землей будут чем дальше - тем больше осуществлять также государственные органы.

Распоряжаться процессом приватизации земель федеральный закон поручает местным властям, но порядок приватизации оставляет в основном за федеральными органами.

Правовое регулирование сделок с земельным участком этом федеральным органам приходится мириться с тем, что во многих регионах приватизация земель происходит "по-особому", хотя федеральные законы в принципе устанавливают единый порядок перехода части государственных земель в основном сельскохозяйственного назначения в руки частного сектора.

Второе направление сделок с землей - безвозмездное. В основном оно предполагает распоряжение государственной землей со стороны 10 государственных органов имеющих полномочия на такое распоряжение не с правовое регулирование сделок с земельным участком получения непосредственной финансовой прибыли, а идя достижения публичных выгод. Такие выгоды предполагаются при наделении землей частных и публичных организаций, не преследующих целей получения прибыли научные, образовательные, природоохранительные и т.

Вместе с тем, наделение землей госбюджетных и иных некоммерческих организаций вряд ли должно производится во всех случаях бесплатно как это наблюдается нередко в настоящее время. Поскольку эти организации не освобождаются от всех других платежей, вроде коммунальных, нет оснований освобождать их от платы за землю.

Хотя земельные отношения в таких случаях будут выглядеть рыночными только формально госбюджетные организации должны получать субсидии из бюджета для покрытия своих расходовтем не менее такой вариант будет полезен, так как он должен заставить претендентов на земхоо более тщательно рассчитывать свои потребности в земле и стремиться удовлетворить их за счет земель, имеющих минимальную народнохозяйственную денежную ценность.

В подавляющем числе случаев акты государства по приватизации сельскохозяйственных земель и по наделению ими фермерских хозяйств в индивидуальную, а работников колхозов и совхозов - в общую коллективно-долевую собственность не требует платы за землю. С финансовой точки зрения, эти акты означают потерю для государственного II бюджета, но с народнохозяйственных позиций, как предполагается, они должны оправдаться в результате вызванного ими подъема сельскохозяйственного производства.

В процессе массовой приватизации сельскохозяйственных земель часть этих земель неизбежно должна попасть в руки неумелых или даже недобросовестных лиц, не имеющих возможности или даже намерения вести на этих землях сельскохозяйственное производство. Земельное законодательство может и должно быть инструментом сокращения подобных случаев до минимума.

Правовое регулирование сделок с землей - Земельное право (Меденцов А.С.)

Такую задачу, по нашему мнению, решить легче, если передача земли будет облечена в форму договора между соответствующим государственным органом и претендентом за землю.

При этом желательно включать в такие договоры льготную или пусть даже номинальную плату за землю, которая должна оказать дисциплинирующее влияние на претендента. Иными словами, желательно, чтобы политическое мероприятие - аграрно-земельная реформа - получила некоторые гражданско-правовые формы.

Возможно, что эти формы в разных регионах страны будут неодинаковыми в зависимости от различий в ценности подлежащей приватизации земли. Естественно, что типовые формы купли-продажи и аренды земли должны быть неодинаковыми для разных вариантов возмездных и безвозмездных сделок с землей, а также для таких противостоящих случаев, когда эти сделки происходят в частном секторе, и когда одной из сторон в сделке выступает орган государства.

Также рекомендуем:
Распоряжение об изъятии земельного участка для реконструкции

Такое разделение является необходимым условием "равноправия" земельной собственности в руках регионов, местных властей и Российской Федерации, оно позволит, кроме того, дифференцированно подходить к некоторым вопросам аграрно-земельной реформы и земельной политики в целом в разных регионах страны.

При регулировании возмездных рыночных земельных отношений на первый план неизбежно должны выйти нормы гражданского права, которые лучше приспособлены для этой цели.

Что касается безвозмездных отношений, также оформляемых в виде сделок, то для них скорее подходят нормы земельного права, ибо последние традиционно уделяют больше внимания публичным интересам, затрагиваемым использованием земли. При этом, как можно полагать, нормы гражданского права будут выступать при регулировании поземельных сделок в качестве общих, а нормы земельного права - в качестве специальных.

Такая теоретическая конструкция требует определенной поддержки со стороны конституционного права. Это вызывается тем обстоятельством, что в настоящее время обе отрасли являются как бы неполноправными в том смысле, что субъекты Ф правомочны принимать нормы земельного, но не гражданского права, тогда как Российская Федерация имеет свободу правотворчества в любой отрасли.

Следовало бы каким-то образом ликвидировать несбалансированность правотворчества Российской Правовое регулирование сделок с земельным участком и ее субъектов путем расширения в Конституции Российской Федерации правомочий последних в области гражданского права.

Распространение возмездных сделок с землей в частном секторе задерживается ныне тем обстоятельством, что многие частные лица получают или надеются получить землю от государства бесплатно. Но со временем, как можно ожидать, частный земельный рынок должен оживиться. Это потребует расширения числа и глубины норм, регулирующих сделки с землей.

Подготовка в этом направлении ведется, например, в части регулирования ипотеки. В то же время ряд других направлений остается пока без достаточного внимания законодательства. Как можно полагать, один из правовых институтов который пока не развиткасается добровольного, договорного установления сервитутов не только принудительногов том числе с выплатой компенсации потревоженному владельцу. Это обещающее направление заслуживает ближайшего внимания законодателя.

Земельные сервитуты могут устанавливаться и под давлением государства точно так же, как выкуп земли для государственных нужд может обеспечиваться принуждением. Пресс государства при установлении некоторых специальных ограничений в пользовании землей не отменяет правовое регулирование сделок с земельным участком отношений между владельцем земли и заинтересованной в наложении ограничения стороной, то есть эти отношения должны реализовываться в форме сделок.

Такой порядок должен касаться также государственных органов заинтересованных в резервировании земли для будущей е перепланировки.

Гарантией необходимости для этих органов вступать в договорные отношения с потревоженным владельцем должно быть право последнего требовать справедливой компенсации по суду. Нынешние частные права на землю неизбежно являются производными от права государственной собственности на природные ресурсы. Публичное начало не должно, однако, маскировать имущественного характера обширного круга поземельных отношений.

Поскольку эти отношения отражают экономические интересы сторон, они должны получать свое правовое выражение в форме сделок. Цель настоящего диссертационного исследования состоит в постановке и решении следующих задач: Методологической основой диссертационного исследования послужили: При этом применялся метод сравнительного правоведения в сочетании с историческим и диалектическим подходом к пониманию реальной действительности и ее отражения в теории гражданского и земельного права, в деятельности государственных органов и хозяйственных организаций-владельцев земли.

Теоретической основой исследования являлись научные труды по общей теории права, теории экологического, земельного и гражданского права, взгляды практиков по проблемам развития цивилизованного рынка земли в Российской Федерации.

Научная новизна исследования и вопросы, выносимые на защиту. Настоящая диссертация является первой работой по данной проблеме. В результате исследования обоснована система теоретических положений взглядов по вопросам становления и развития в Российской Федерации института сделок с землей, который призван обеспечить более совершенный рынок земли, отвечающий особенностям российской 37 экономики.

На зашиту выносятся следующие основные теоретические положения, обладающие научной новизной: Но в этих случаях необходим учет особенностей земельных отношений, в том числе при совершении сделок с землей. Следовательно нормы гражданского законодательства, по мнению диссертанта, применимы к регулированию сделок с землей лишь в той части. Если возникает коллизия при применении норм этих двух отраслей законодательства; то применяется специальная земельно- правоваяа не общая гражданско-правовая норма.

Однако, 18 поскольку она эта передача земли сохраняет внешние атрибуты сделки, то имеются основания признать ее квази-сделкой.

ВИДЕО: Оформление сделок с недвижимостью