Договор аренды земельного участка под строительство г. Москва


Можно ли будет изменить вид разрешенного использования участка в договоре аренды, заключенном по результатам аукциона? Единственный выход — изначально предусмотреть в договоре аренды несколько видов разрешенного использования. На практике нередки случаи, когда арендатор земельного участка, предоставленного из состава публичных земель для определенных целей, предусмотренных градостроительным регламентом, в действительности намеревается использовать участок в соответствии с иным видом разрешенного использования.

Такой схемой иногда пользовались строительные компании: Также подобная ситуация может возникнуть, когда право аренды переходит от первоначального арендатора к другому лицу в порядке перенайма, и новый арендатор планирует использовать этот участок для других целей. Однако с марта 2015 года воспользоваться такой возможностью не получится — соответствующие изменения были внесены Федеральным законом от 23.

Аренда земельных участков в г. Москве

С марта 2015 года нельзя изменить в договоре аренды вид разрешенного использования участка Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства подп. Виды разрешенного использования земельных участков, а также объектов капитального строительства определяются в ходе градостроительного зонирования территорий путем их утверждения в составе правил землепользования и застройки градостроительных регламентов гл.

Основная идея градостроительного зонирования территорий заключается в том, что правообладатель земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования выбрать любой вид разрешенного использования участка из числа предусмотренных зонированием территорий видов п. В число лиц, которые могут выбрать вид разрешенного использования участка, входят и арендаторы п.

Однако из этих норм не ясно, может ли арендатор выбрать другой вид разрешенного использования, если он предусмотрен градостроительным регламентом, но не указан в договоре аренды? Или хотя бы потребовать от арендодателя внести соответствующее изменение в договор аренды? С 1 марта 2015 года Земельный кодекс прямо запрещает такие изменения договора аренды публичных земельных участков поправки внесены в Земельный кодекс и некоторые другие нормативные акты Федеральным законом от 23.

Также рекомендуем:
Переоформление прав на земельные участки аренда собственность

Теперь в кодексе однозначно закреплено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается п.

То есть арендатор не вправе изменять договор аренды в этой части в одностороннем порядке и ссылаться на то, что у него есть право выбора разрешенного использования земельного участка на основании пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса. Более того, он не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка, а арендодатель, в свою очередь, не может пойти навстречу арендатору и согласиться на внесение такого изменения — такое соглашение будет недействительным как противоречащее закону ст.

Изменение вида разрешенного использования, если договор аренды заключен до марта 2015 года После появления в Земельном кодексе нормы о запрете на изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка в договоре аренды п. Ответ на этот вопрос можно найти в судебной практике, которая складывалась до внесения изменений в Земельный кодекс.

В частности, подобная ситуация — когда компания обратилась за получением в аренду земельного участка с одним видом разрешенного использования, а после заключения договора аренды потребовала поменять его — стала предметом рассмотрения Президиумом ВАС РФ еще в 2005 году. Тогда Высший арбитражный суд не отверг саму возможность внесения в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством, изменений, предусматривающих его застройку.

Приобретение в аренду или собственность земельных участков, принадлежащих городу Москве

Но при этом Высший арбитражный суд отметил, что такие изменения могут вноситься в договор аренды только в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков в целях строительства. В частности, с обязательным публичным информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства постановление Президиума ВАС РФ от 15.

В постановлении от 25. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Так как в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон ст. Одновременно Президиум ВАС РФ отметил, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Поэтому арендодатель не вправе вносить в договор аренды изменения, если они направлены на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости. Верховный суд по крайней мере, на уровне второй кассации солидарен во мнении с упраздненным ныне Высшим арбитражным судом.

В определении от 10. Таким образом, даже если договор аренды был заключен еще до 1 марта 2015 года, то есть до вступления в силу новой редакции Земельного кодекса, все равно суды уже давно придерживаются одной позиции — изменение вида разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора после заключения договора аренды невозможно, а если оно используется в целях обхода закона, такое изменение невозможно и с согласия арендодателя.

Возможное решение проблемы При предоставлении земельного участка в аренду лучше указать несколько альтернативных видов разрешенного использования, то есть предусмотреть в договоре аренды право арендатора использовать участок в соответствии с любым из перечисленных в нем видов по своему усмотрению.

Запрета на реализацию подобного правового механизма новая редакция Земельного кодекса не содержит.

Полезно знать:
Документы необходимые для регистрации аренды на землю в росреестре

При этом перечень возможных видов разрешенного использования может быть как максимально широким и фактически воспроизводящим установленный в составе градостроительного регламента, так и предельно узким, сводящимся к одному виду разрешенного использования, соответствующему назначению планируемого к строительству на участке объекта.

Главное, чтобы возможность изменения вида разрешенного использования участка после заключения договора аренды была понятна всем потенциальным арендаторам с тем, чтобы свое решение об участии в торгах они принимали с учетом наличия или отсутствия такой возможности.

Развитие бизнеса

В отдельных случаях арендодатель в договоре аренды земельного участка прямо указывает, что участок предоставляется арендатору для определенной цели, но арендатор вправе использовать его в соответствии с любым видом разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом, без права возведения объектов капитального строительства. При этом если арендатор будет использовать участок не в соответствии с тем видом разрешенного использования, который первоначально указан в договоре, это является основанием для изменения размера арендной платы например, такое условие предусмотрено в типовой форме договора аренды земельного участка, утвержденной распоряжением МГИиЗР Нижегородской области от 18.

Таким образом, арендатору придется искать разумный баланс между возможностью использовать участок по своему усмотрению и связанными с этим дополнительными издержками на арендную плату.

Продление договора аренды земли под застройку

Если в договоре указан единственный вид разрешенного использования участка, и использование участка в соответствующих целях с ним через какое-то время стало для арендатора нецелесообразным, он может оказаться в ситуации, когда ему придется либо платить арендную плату за фактически неиспользуемый участок, либо отказываться от аренды если согласовать изменение вида разрешенного использования с арендодателем не удастся.

Изменение вида разрешенного использования участка, предоставленного без торгов Прямой запрет на изменение вида разрешенного использования предусмотрен в Земельном кодексе только для случаев, когда участок предоставляется по результатам аукциона. Поскольку в пункте 17 статьи 39. Несмотря на то, что аукцион становится общим механизмом предоставления земли в аренду п.

Но нужно учитывать, что суды в отсутствие законодательного запрета при рассмотрении споров по прежней редакции ЗК РФ все равно не допускали изменение видов разрешенного использования по требованию арендатора при любых случаях предоставления участков не важно - на торгах или без торгов.

Порядок предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков для различных целей унифицирован в главе V. Но применительно к процедуре предоставления земельных участков для строительства установлен ряд особенностей запрет продажи, за некоторыми исключениями, срок аренды, соразмерный периоду времени, необходимому для проектирования и строительства, и др.

ВИДЕО: Узнать срок аренды земельного участка за 3 минуты